Purmerend heeft sinds februari een nieuw middel tegen snelle winst op betaalbare koopwoningen. Wie zo’n nieuwbouwwoning koopt, moet er zelf gaan wonen. Verhuren mag niet. Snel doorverkopen mag ook niet.
Drie sloten op dezelfde deur
Het instrument bestaat uit drie regels die elkaar aanvullen.
De eerste is de zelfbewoningsplicht. De koper moet de woning zelf gebruiken als hoofdverblijf. Dat geldt vijf jaar vanaf de datum waarop de koper eigenaar wordt.
De tweede is het verhuurverbod. De koper mag de woning in die periode niet verhuren. Ook mag hij de woning niet op een andere manier aan iemand anders in gebruik geven.
De derde is het verkoopverbod. Dat duurt korter: twee jaar na oplevering van de woning. In die eerste twee jaar mag de eerste koper de woning dus niet doorverkopen.
Dat verschil tussen twee en vijf jaar is belangrijk. De gemeente wil vijf jaar zeker weten dat de woning wordt bewoond door de koper zelf. Maar de gemeente blokkeert verkoop niet vijf jaar lang. Na twee jaar mag de woning wel worden verkocht, maar de zelfbewoningsplicht blijft doorwerken zolang de termijn van vijf jaar nog loopt. De volgende koper moet zich daar dus ook aan houden.
Bedoeld voor starters en middeninkomens
Er zit een duidelijke politieke keuze achter. De gemeente probeert betaalbare koopwoningen terecht te laten komen bij de groep waarvoor ze zijn bedoeld: starters en middeninkomens. Niet bij kopers die snel winst willen maken, of bij beleggers die de woning verhuren.
De aanzet kwam van GBP. Raadslid Frank Schaaij diende op 30 oktober 2025 een motie in bij de Nota Spelregels Woningbouwprogrammering Purmerend 2025. Volgens die motie zijn betaalbare koopwoningen schaars en kwetsbaar voor doorverkoop met hoge winst. De raad nam de motie aan met 33 stemmen voor en twee tegen.
Het college werkte de motie uit in de Beleidsregels zelfbewoningsplicht en verkoopverbod Purmerend 2026. Die regels gelden voor nieuw te bouwen koopwoningen waarvoor het college nog geen woningbouwprogramma had vastgesteld. Het gaat om woningen tot de landelijke grens voor betaalbare koop.
Boete en kettingbeding
Wie zich niet aan de regels houdt, kan een boete krijgen van 20 procent van de verkoopprijs. Ook moet de zelfbewoningsplicht via een kettingbeding worden doorgegeven aan een volgende koper.
Dat kettingbeding is nodig omdat de woning na twee jaar wel verkocht mag worden. Zonder zo’n bepaling zou de zelfbewoningsplicht bij verkoop kunnen verdwijnen voordat de vijf jaar voorbij zijn.
Het college koos bewust niet voor een afbouwregeling, waarbij een koper bij verkoop een deel van de winst moet terugbetalen. Volgens het college zou zo’n regeling het beleid verzwakken. De gemeente steekt geen geld in de koopprijs, schreef het college, en claimt daarom ook geen deel van de winst.
Niet zo streng dat bouwen stilvalt
Tegelijk maakte het college de rem niet te hard. Het verkoopverbod duurt twee jaar, geen vijf. Volgens het college moet betaalbare koop aantrekkelijk blijven. Jonge huishoudens kunnen door werk, gezondheid, scheiding of gezinsuitbreiding snel in een andere situatie komen. In zulke gevallen kan het college afwijken van de regels.
Daar zit ook meteen de spanning. De gemeente wil speculatie tegengaan, maar wil ontwikkelaars en kopers niet afschrikken. In de brief aan de raad staat zelfs dat te zware voorwaarden ertoe kunnen leiden dat projecten niet van de grond komen.
Eerste uitzondering al op tafel
Die spanning werd op 28 september zichtbaar in de besluitenlijst van het college. Bij project Wherezien aan de Burgemeester D. Kooimanweg lag een voorstel om het eerder afgesproken doorverkoopverbod voor betaalbare koopwoningen te laten vervallen. Het besluit werd aangehouden, dus het college heeft nog niet definitief ja gezegd.
Toch is het opvallend. Nog geen acht maanden na de invoering van het instrument ligt bij een concreet project al de vraag op tafel of zo’n verbod moet verdwijnen.
Daar komt politiek nog iets bij. De motie kwam van GBP. Sinds juni is Jordi Albers wethouder namens diezelfde partij, met volkshuisvesting in zijn portefeuille. Hij voerde de regels niet in, want dat gebeurde vóór zijn aantreden. Maar hij zit nu wel op de plek waar moet blijken hoe hard het instrument in de praktijk is.
De vraag is dus niet alleen of Purmerend een verkoopverbod heeft. Dat heeft de gemeente. De vraag is hoe stevig dat verbod blijft zodra betaalbare bouwplannen onder druk komen te staan.
